登記簿の面積が実際の面積と違う気がします。

登記簿の面積（地積といいます）は、登記された年代によりその精度には大きな違いがあります。登記された年代の測量技術、その当時の登記制度（不動産登記法による規定の内容等）により違いがあります。

一番大きな違いは、登記所に測量図（地積測量図といいます）が備え付けられているかいないかによります。この違いは、その地番が最初に登記された年代によります。

地積測量図が備え付けられていない地番の土地を測量すると、面積が登記簿の面積と比べ不動産登記法で定められている誤差の限度を大幅に超えた違いがあるのが普通です。普通は登記簿の面積が小さく、この違いを「縄のび」ということがあります。

正確な測量をしてみるまでもなく、どうも登記の面積が実際の面積と違うのではないかと思われるような場合は、登記所にその地番の測量図がないことがほとんどです。

また、地積測量図が備え付けられている地番の土地であっても、戦後、土地家屋調査士制度ができてすぐの頃、以降、何度かの不動産登記法、土地家屋調査士法の改正後に作成されたものであるかによって、実際に測量し直したときにどの程度登記簿の面積と一致しているか（精度）は違ってきます。近年になっても法律・規則等の改訂は頻繁に行われております。

しかし、この場合は、一見しただけで、登記簿の面積と実際の面積が違っているとわかるようなことありません。　ただし、Q2のような問題がないこと、つまり土地の境界がはっきりしている場合です。　にも関わらず、どうもおかしいという場合は、境界ははっきりしていると思っていたが、実は違っていたということもあります。

農地（の一部）に家を建てたいのですが

　農地に家を建てる場合には、農地法の規定による手続きが必要です。
農地法による手続きは、事前（家を建てる、あるいはそのための土地の造成工事等をする前）に必要な手続きです。

　建物が完成した後には、建物新築の登記をします。
それと同時に、土地の地目変更登記もしておく必要があります。

　土地の地目変更登記（地目を田あるいは畑から、宅地に変更する登記）をしておかなければ、いくら事前に農地法の手続きを終えていても、登記上は農地のままいつまでも残ります。

家を建て替えたいのですが古い家が水路の上に建っていると言われました

昔からあった古い家を取り壊して新しい家に建て替えるときにこのようなことがあります。

今ほど不動産の取引が活発ではなかった昔に建築された建物、特に自宅、自分の生活の拠点としての建物の場合、将来的に売買等をすることは考慮する必要はなく、建物が登記されていない場合や、登記はされていても、その後増築、付属建物（物置、納屋、車庫など）の新築をしてもその部分は登記されていない場合があります。

敷地の土地も敷地周辺の土地も自分の土地である場合、建物の敷地を自由にできるので、往々にして不要になった水路、あるいは道を敷地に取り込んだり、付け替えて取り込んだりしていることがあります。しかも、そのことは先代の時には、分かっていたが、代が変わって、水路、道があった事を知らなくなっていることがあります。

このような場合、不要になった水路・道を取り込んだ場合と、付け替えた水路・道がある場合とでは取扱が違いますが、取込んだ水路・道は管理者（市町村等）から払下をしてもらい、登記することで自分の所有とすることができます。

払下の手続きの前提として、公用廃止の手続きをします。公用廃止というのは、誰も利用していない水路、道で誰でもが自由に使う必要がない状態なったときに公の財産の区分を普通財産に変更する手続きです。

手続きの概要は、公用廃止申請、払下申請、土地表題登記、土地保存登記という手順になります。

これら一連の手続きを申請するためには、申請土地、面積を確定しなければなりませんので、土地の境界確定、測量が必要となります。

また、水路、道の形態は残っているが、新しい水路、道ができて、誰も利用しなくなっており、必要がなくなった水路、道もこのような手続きで自分のものとすることができます。

いずれの場合も、利害関係者の承諾が必要だということを頭に入れておいてください。